Продати землю буде важче, ніж купити

VoxUkraine пояснює, якою може бути пропозиція та попит на землю після скасування мораторію. Продавцям пощастить менше.

18 жовтня 2017

Україна зараз дуже близька до скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, який діє упродовж останніх 16 років.

Проте невідомо, скільки землі вийде на ринок одразу після його відкриття, яку її кількість готові купити, чи не обвалить ціну дисбаланс між пропозицією та попитом.

Тим часом похідними від цих питань є інші, відповіді на які повинні знайти відображення в законодавстві: що вплине на співвідношення між попитом та пропозицією і на ціни на землю, хто повинен мати право купувати землі, що дозволить власникам після відкриття ринку продати землю за справедливою ціною.

Обсяг земельних ринків у європейських країнах коливається від 1% до 3% від загального обсягу земель, які перебувають у приватній власності.

Щороку частина власників вирішують продати землю з різних причин, наприклад, через похилий вік, вихід з бізнесу, потребу у грошах, а інші особи — придбати її, щоб почати бізнес, розширити його або інвестувати капітал у земельні активи.

Нема підстав очікувати, що український ринок землі буде суттєво відрізнятися від ринків інших країн після того, як відбудеться початкова трансформація та стабілізація, а також після адаптації до особливостей демографічної структури населення та відносно високого середнього віку власників землі.

Проте існує побоювання, що після скасування мораторію в Україні відбудеться поєднання значної накопиченої пропозиції землі та обмеженого попиту, у зв'язку з чим ринкові землі знадобиться певний час для досягнення рівноваги.

З одного боку, пропозиція землі накопичувалася упродовж 16 років мораторію, і велика кількість власників не спроможна або не зацікавлена обробляти свою землю.

З іншого боку, більшість сільськогосподарських товаровиробників мають обмежений доступ до кредитних коштів, що може обмежити попит на початковому етапі.

Аграрним підприємствам для придбання землі потрібен доступ до іпотечного кредитування, а банки не можуть запропонувати їм інструменти такого фінансування.

Попри складність прогнозування попиту та пропозиції на землю, автори розглянуть різні сценарії, аби краще зрозуміти наслідки тих чи інших заходів.

Автори нададуть пропозиції щодо того, як уникнути дисбалансу між попитом та пропозицією і як реалізувати переваги земельної реформи для широкого кола зацікавлених сторін.

8% власників землі хочуть продати

Щоб уникнути різкого падіння цін та домінування спекулятивного попиту над виробничим на початкових етапах відкриття ринку землі, важливо передбачити такі три положення у законі "Про обіг земель сільськогосподарського призначення".

По-перше, закон повинен дозволяти, з урахуванням тимчасових обмежень максимального обсягу землі, придбання аграрних земель українськими сільськогосподарськими товаровиробниками, які є юридичними особами.

По-друге, у виробників буде потреба використовувати землю як заставу для доступу до кредитів. Це потребуватиме захисту прав кредиторів, зокрема, можливості банку набувати право власності на вилучену за борги ділянку з обов'язковим подальшим її продажем через електронний аукціон упродовж обмеженого часу.

По-третє, щоб дозволити банкам збільшити коефіцієнт дисконтування вартості застави, ціни на оренду та продаж землі повинні бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та бути доступними для банків, експертів з оцінки та регулятора.

Це забезпечить більш реалістичну оцінку ділянок, які будуть використовуватися як застава, ніж ті показники вартості, які використовуються зараз.

Опитування, проведене на замовлення проекту USAID "Агроінвест" у 2015 році, свідчить, що близько 8% власників землі хотіли би продати землю упродовж перших двох років після відкриття ринку, ще 3% — протягом тривалішого часу.

Враховуючи середній розмір паю, близько 4 га, та кількість землевласників, обсяг пропозиції на ринку землі за умови реалізації таких намірів може становити 2,2-3 млн га — якщо не будуть застосовуватися обмеження щодо пропозиції землі.

ез урахування тимчасово окупованих територій АРК і Донбасу цей обсяг очікується у межах 1,9-2,6 млн га. Якщо додати щорічний продаж щонайменше 100 тис га державних аграрних земель, то пропозиція сягатиме 2,3-3,1 млн га (2-2,7 млн га).

Ця пропозиція матиме три джерела попиту: особи, які самі обробляють землю, юридичні особи, які займаються сільськогосподарським виробництвом, фізичні або юридичні особи, які не займаються агробізнесом, але, можливо, мають спекулятивні наміри. На кожну категорію потенційних покупців впливають різні фактори.

Попит на землю серед фізичних осіб

Згадане опитування свідчить, що близько 1,9% землевласників у сільській місцевості бажають придбати в середньому 11 га землі. Це означає попит на землю в обсязі 1,4 млн га або 1,25 млн га без урахування тимчасово окупованих територій.

Близько 80% респондентів бажають розширити власний агробізнес або розпочати новий, а решта 20% респондентів, які є власниками 0,3 млн га, зазначили, що вони хотіли б здавати свої землі в оренду.

Хоча ступінь реалізації такого потенційного попиту в реальних операціях з купівлі залежатиме від доступу до фінансових ресурсів та очікуваних доходів від обробітку землі, автори оцінюють виробничий попит з боку нинішніх власників землі 1,1 млн га або 0,95 млн га без урахування тимчасово окупованих територій.

Попит на землю серед сільгоспвиробників — юридичних осіб

Для аналізу продуктивного попиту на землю серед сільгоспвиробників автори використали державні статистичні дані про основні показники роботи сільськогосподарських і фермерських підприємств за 2013-2015 роки, що дозволило вирахувати середньозважений валовий прибуток за три роки.

Автори провели консервативну оцінку нижньої межі попиту на землю. Вони виходили з припущення, що сільгоспвиробникам доведеться сплачувати перший внесок за придбання ділянок із свого поточного доходу, тобто без використання заощаджень.

За таких умов ефективний попит на землю залежить від продуктивності виробництва, очікуваної вартості сільськогосподарських земель, що обраховується як капіталізована ціна оренди, умов внутрішнього фінансового ринку, вимог до сплати першого внеску та обмежень на обсяг землі, який можуть придбати юридичні особи.

За умов відсутності банківського фінансування чи субсидій або абсолютно неліквідного ринку земель, а також якщо виходити з припущення про обмеження розміру власності на землю площею не більше 200 га та коефіцієнту капіталізації у розмірі 5%, попит на сільськогосподарську землю оцінюється 0,14 млн га.

Близько 60% цього попиту створюють середні та малі сільгоспвиробники головним чином у південних областях. Якщо рівень ліквідності або розвитку фінансового ринку буде вищим, що відображатиметься у зниженні першого внеску до 30%, очікуваний попит на сільськогосподарські землі серед юридичних осіб зросте до 0,88 млн га.

Таким чином, початкове обмеження розміру власності на землю площею 200 га для юридичних осіб суттєво звузить попит на землю серед сільгоспвиробників.

Очікуваний попит на аграрну землю за умов обмеження розміру володіння землею площею 200 га, млн га

Перший внесок, % від вартості аграрної землі	Ставка капіталізації, %
	1	3	5	7	10	13
10	0,40	1,65	2,29	2,57	2,78	2,89
20	0,13	0,75	1,41	1,87	2,29	2,52
30	0,08	0,40	0,88	1,31	1,79	2,12
50	0,04	0,17	0,40	0,68	1,10	1,46
70	0,03	0,11	0,23	0,40	0,70	1,00
100	0,02	0,07	0,14	0,22	0,40	0,61

Наступна таблиця містить результати аналізу чутливості ринку до різних варіантів обмеження граничного обсягу володіння землею, якщо держава встановить таку вимогу, та різні розміри першого внеску, що є показником доступності кредитів.

Наведені дані свідчать, що за відсутності доступних кредитів, коли перший внесок становитиме 100%, ринковий попит на землю буде невисоким. Він коливатиметься від 0,37 млн га, за умови обмеження розміру власності на землю площею 1 тис га, до 0,14 млн га, за умови обмеження площею 200 га.

Якщо ж юридичним особам буде заборонено виходити на ринок землі, це означатиме нульовий попит на землю серед юридичних осіб.

Якщо будуть запроваджені інші обмеження, наприклад, запровадження права на купівлю землі лише для сімейних фермерських господарств, то наведені у таблиці цифри стануть верхньою межею очікуваного попиту серед юридичних осіб.

З іншого боку, якщо фінансування буде більш доступним, а обмеження на розмір землі у власності — менш жорстким, то попит збільшиться.

Щоб задовольнити надмірну пропозицію земель за допомогою продуктивного попиту виробників, державі доведеться або забезпечити ліквідність ринку через розвиток фінансових продуктів чи надання субсидій на відсоткову ставку, або послабити обмеження обсягів власності на землю, або реалізувати обидва підходи.

Якщо уряд обмежить обсяг аграрної землі у власності юридичних осіб площею 200 га, то очікувана пропозиція землі буде відповідати попиту серед фермерських господарств тільки в умовах ринку з високим рівнем ліквідності, де перший внесок передбачає сплату лише 20% від вартості землі, яка купується.

Проте такий високий рівень ліквідності ринку землі навряд чи варто очікувати у короткостроковій перспективі, оскільки приватному банківському сектору знадобиться певний час для розробки нових фінансових інструментів.

За більш реалістичного сценарію, що передбачає власний внесок на рівні 50% вартості земельної ділянки, достатній рівень виробничого попиту постане лише тоді, коли граничний розмір володіння землею буде встановлено у межах 1-1,5 тис га.

З урахуванням того, що обговорюється вірогідність обмеження доступу юридичних осіб до ринку землі, виробничий попит може бути набагато нижчим.

Очікуваний попит на аграрну землю залежно від розміру власного внеску та граничного обсягу володіння землею, млн га

Граничний обсяг землі у володінні, га	Власний внесок, % від вартості землі
	0	10	20	30	50	70	100
200	3,24	2,30	1,42	0,89	0,41	0,23	0,14
500	5,99	4,56	2,90	1,81	0,81	0,44	0,25
1000	9,14	7,21	4,67	2,89	1,26	0,68	0,37
1500	11,36	9,09	5,92	3,67	1,58	0,84	0,44
2000	12,96	10,45	6,84	4,23	1,81	0,95	0,50

Врахована ставка капіталізації у розмірі 5,07%

Джерело: Власні розрахунки на основі державних статистичних даних    

Розподіл попиту на землю серед фермерських господарств за умови, що обсяг власного внеску дорівнює 50%, а ставка капіталізації — 5,07%

Графік свідчить, що обмеження граничного обсягу землі у власності впливатиме не тільки на обсяг ринку, а й на розподіл попиту на землю серед господарств різних розмірів. Тобто зменшення граничного розміру землі у власності приведе до зменшення частки великих сільгоспвиробників на ринку.

Отже, виробничий попит на землю серед фізичних осіб, 1,1 млн га або 0,95 млн га без урахування тимчасово окупованих територій, значно менший від очікуваної пропозиції земель — 2,3-3,1 млн га або 2-2,7 млн га без окупованих територій.

Якщо граничний обсяг володіння землею однією юридичною особою обмежити 200-1000 га за поточних ринкових умов, то попит серед юридичних осіб може додати 0,13-0,37 млн га упродовж першого року після відкриття ринку. Це означатиме, що значна частина ринку буде наповнюватися спекулятивними покупцями.

Якщо ж граничний обсяг землі у власності юридичних осіб становитиме 1 тис га, а банки почнуть видавати іпотеки, то можна очікувати збільшення попиту на землю серед юридичних осіб приблизно до 1,26 млн га.

Цей показник буде збільшуватися разом з розвитком фінансових інструментів та накопиченням досвіду в оцінці вартості землі та ризиків, пов'язаних із землею, а також після запровадження державних програм підтримки аграрних виробників.

Очікуване зростання цін на землю стимулюватиме розвиток фінансових інструментів, приплив капіталу в сектор та збільшення вартості активів виробників.

Попит на землю без намірів займатися виробництвом

Реальний обсяг попиту на землю без намірів займатися сільським господарством оцінити складно. Альтернативою обрахунку, базованому на результатах опитувань щодо бажання купувати землю, є врахування обсягу заощаджень у фізичних осіб.

При цьому автори припускають, що фізичні особи мають таку ж суму готівкових заощаджень поза банками, як і сума всіх депозитів у банках. За статистикою НБУ, обсяг особистих депозитів у банках упродовж останніх двох років був відносно стабільним. Наприкінці 2016 року він становив 445 млрд грн або 17 млрд дол.

Так, завдяки очікуваному зростанню цін на землю та розмірів орендної плати принаймні на 10% від поточних цін земля перетвориться на привабливий актив для інвестицій. Зважаючи на це, логічно очікувати, що певну частину заощаджень буде використано для здійснення спекулятивних операцій на ринку землі.

Наприклад, завдяки залученню 5-10% поточних заощаджень може сформуватися попит на землі загальною площею 1,7-3,4 млн га з очікуваною ціною на рівні 1 тис дол за га. Варто очікувати, що внаслідок цього загальний попит на ринку землі з плином часу перевищить пропозицію, що призведе до зростання цін на землю.

Важливо зробити два застереження щодо спекулятивного попиту на землю.

По-перше, якщо спекулятивні покупці не зацікавлені у довгостроковому продуктивному користуванні землею, такий попит чутливий до фактору ціни, через що ринок землі стає вразливим до утворення цінових пухирів та криз.

Противагою такому сценарію стануть інвестори, зацікавлені у консервативних довгострокових інвестиціях для збереження або накопичення своїх статків.

По-друге, хоча спекулятивний попит може допомогти стабілізувати ринок землі у періоди високої пропозиції, він буде дуже чутливим до регуляторних умов.

Наміри уряду обкладати податком спекулятивні операції із землею, зокрема, стягувати податок у розмірі 50% від нормативної вартості ділянки, якщо власник продаватиме її у перші три років після придбання, вплинуть на структуру попиту.

Таке обмеження на перепродаж не матиме наслідків для спекулятивних інвесторів з тривалим горизонтом планування, проте може вплинути на банківські операції та на девелоперські компанії, які планують проекти, спрямовані на консолідацію землі.

Висновок

Чи буде пропозиція збігатися з попитом після тривалого мораторію, передбачити складно, але дані, отримані через опитування громадян та аналіз показників аграрного виробництва, дають уявлення про вірогідний сценарій розвитку ринку.

Якщо до ринку земель допустять лише фізичних осіб, які самі обробляють землю, на початку його функціонування може виникнути розрив між пропозицією та попитом. Їх прогнозують в обсягах 2,3-3,1 млн га проти 1,1 млн га відповідно.

Цей розрив можна скоротити, якщо дозволити купувати ділянки і українським юридичним особам. Вони можуть підвищити попит на 0,13-1,26 млн га залежно від доступу до банківського фінансування та граничних обсягів землі у власності. Крім того, слід очікувати невиробничий попит на землю на рівні понад 1,7 млн га.

Порівняно з прогнозом, базованим на даних 2015 року, у наступні роки ймовірність досягнення балансу між пропозицією та попитом на землю виглядає ще вищою.

У порівнянні з 2015 роком економічна ситуація в Україні стає більш стабільною, а розуміння процесів на ринку землі — кращим. Отже, вірогідність, що зараз землевласники почнуть настільки ж масово продавати землю, як вони збиралися це робити у 2015 році, нижча. Водночас вища ймовірність, що виробники бажатимуть купувати землю. Разом це збільшує загальні шанси на успіх земельної реформи.

Ключовим політичним питанням, яке слід розглянути, залишається обсяг спекулятивного попиту на початкових етапах відкриття ринку.

Хоча такий попит може відіграти позитивну роль як фактор підвищення ліквідності земельних ресурсів та згладжування короткострокових коливань попиту на землю з боку виробників, це додаткові ризики, які можуть перешкоджати інвестиціям у сектор і деформувати розподіл доходів, отриманих від зростання цін на землю.

Значний рівень спекулятивного попиту на початках функціонування ринку зумовить перерозподіл вигоди від відкриття ринку землі від сіл до міст, від бідних власників і фермерів до більш заможних громадян, які мають доступ до фінансування.

Довготривалі переваги від реформи збільшаться, якщо заохотити виробничий попит на землю серед малих і середніх виробників. Потрібно ретельно планувати параметри обігу землі, стимулювати розробку банківських продуктів, навчати малих і середніх виробників залучати фінансування, надавати їм технічну допомогу.

Ці заходи повинні бути доповнені запровадженням часткового гарантування кредитів на придбання землі малими та середніми виробниками, що в сукупності дозволить зменшити ризики для банків при наданні позик цим категоріям клієнтів.

З іншого боку, запровадження надмірних обмежень на виробничий попит на землю для юридичних осіб та на спекулятивний попит з боку фізичних осіб може призвести до найменш привабливого сценарію, коли попит на землю залишатиметься нижчим за пропозицію. Це може спричинити падіння ціни на початках відкриття ринку та зробити землю не дуже привабливим видом застави для фінансових установ.

Проте збалансований підхід здатний успішно відкрити ринок. Урядовці і депутати покликані ухвалити відповідальні політичні рішення, які сприятмуть розвиткові сектору та сільських районів через лібералізацію ринку землі, забезпечивши виробників, особливо малих і середніх, доступом до інструментів фінансування.

VoxUkraine, Клаус Дайнінґер, Денис Нізалов, Олег Нів'євський