Будівництво з мінусом. Дефіцит коштів у забудовників визвав падіння ринку

5 серпня 2008

В Україні від кризи ліквідності найбільше постраждали компанії, що займаються житловим будівництвом. З одного боку, різке подорожчання грошей змусило банки на початку року обмежити їхнє кредитування, а з іншого боку - видача дорогих іпотечних позик привела до зниження попиту на житло. У підсумку в I півріччі обсяги будівництва знизилися на 1,2%. Зупинити стагнацію галузі може використання дорогих кредитів, однак збільшення ставок будуть змушені оплатити покупці житла.

Будівельні заморозки

Світова іпотечна криза, що почалася влітку 2007 року в США, усього за півроку перекинулася на український житловий ринок. Відправною його точкою стало скорочення оборотних коштів будівельних компаній наприкінці 2007-го-початку 2008 року. Випустити єврооблігації в цей період змогла лише компанія \"XXI століття\" - на $175 млн і $150 млн під 10% та 7% річних відповідно. Низька ставка останніх бондів пояснюється тим, що з 25 серпня 2008 року вона підніметься до 14%, а покупці облігацій \"XXI століття\" одержать різницю вартості її акцій за останні півроку. Інші забудовники не зважилися на випуск таких бондів.

Слабкий інтерес інвестори проявляли і до IPO будівельних компаній, за допомогою яких в 2007 році залучалося фінансування нових проектів. З дев\'яти розміщень в I півріччі лише одне відбулося в будівництві - VK Development (Davento) у березні під час SPO у Франкфурті продала 12% за $78 млн. \"Через кризу кілька світових банків втратили десятки мільярдів доларів на операціях з нерухомістю. Після цього в рази впали акції українських і закордонних компаній, що працюють із нерухомістю\", - відзначає президент компанії ICD Investments Сергій Касьянов. На LSE котирування \"XXI століття\" з початку року впали на 42,6%, DUPD - на 38,9%, а KDD Group - на 34,7%, акції TMM на Deutsche Borse подешевшали на 47,2%.

Але такий дефіцит грошей, за даними Держкомстату, викликав в I півріччі перше в Україні за останні три роки скорочення обсягу виконаних будівельних робіт - на 1,2%, до 27,34 млрд грн (валова додана вартість упала на 3,9%). Останній раз галузь стагнувала в 2005 році, коли в I півріччі будівництво знизилося на 7,8%. З початку року найбільше падіння було відзначено в підготовці будівельних ділянок (-3,6%), найменше - у будівництві (-1,1%).

Обмежений пайок

Банки, що традиційно фінансують будівництво житла, також зіткнулися з подорожчанням ресурсів. Цього року всього двом з них удалося продати єврооблігації - Укрсиббанк залучив $250 млн під 9,25% річних, а Альфа-банк - два транші по $250 млн за 9,25% та 12% . Інші випускали гривневі облігації і залучали синдикати. \"Будівництва по Києву припинені, будівельники бігають по банках, але поки результатів немає. Коштів дуже мало, і кожний з банків направляє їх або у високоприбуткові активи, або в пріоритетні напрямки, - говорить заступник голови правління банку \"Фінанси та Кредит\" Віктор Голуб. - А будівництво з погляду обслуговування це довгостроковий проект - мінімум два-чотири роки\".

Втім, уливання обмежені лише в будівництво житла. \"На комерційне та офісне будівництво банки дають кредити. І тільки деякі видають кредити на житло, наприклад Альфа-банк, СЕБ Банк, \'Райффайзен Банк Аваль\'. Банки з українським капіталом їх в основному не дають\", - підкреслює генеральний директор компанії \"Містобуд\" Віктор Власов. Ті ж, хто вирішив піти назустріч девелоперам, посилили умови кредитування. \"Деякі банки припинили видачу кредитів на будівництво, але більша їхня частина підвищила ставки у зв\'язку з падінням курсу та втратами по кредитах навіть у чинних договорах. У середньому ставки піднялися на 4 процентних пункти - з 12-14% до 16-18%\", - відзначає керуючий партнер \"Конкорд Девелопмент\" Валерій Кирилко.

У підсумку збільшення обсягів будівництва в Києві в I півріччі на 3%, до 8,715 млрд грн (31,9% ринку) і ще в 12 областях (включаючи Крим і Севастополь) не змогло перекрити падіння в інших 15 областях (займають 42,9% ринку) - на 0,4-14,5%. \"Будівельники не можуть одержати кредити, а коли проект здається, то немає покупців, тому що населенню складно взяти іпотечний кредит. У регіонах ситуація складніша, тому що попит на покупку житла нижчий\", - говорить пан Касьянов. Що стосується найбільших обласних центрів, найгірше справи йдуть у Донецьку, Дніпропетровську і Львові. Серед лідерів падіння обсягів будівництва Закарпатська область - на 22,3%, Запорізька - на 20,6% і Кіровоградська - на 12,8%.

Удар, ще удар

Обмеження кредитування фізичних осіб підсилило кризу.

В Українській національній іпотечній асоціації підрахували, що в I півріччі ринок іпотеки виріс усього на 6,6% (+4,287 млрд грн), що в три рази менше, ніж в I половині 2007 року - 18,7%. Банки посилили вимоги до позичальників - ввели обов\'язкову наявність початкового внеску від 15% і підняли ставки на 2-3%.

За даними \"Простобанк консалтинг\", середня ефективна ставка по кредитах на житло в липні склала 20,69% у гривні і 14,56% у доларах США. \"Раніше банки ганялися за будь-яким клієнтом, а зараз вимоги посилили. А так як 70-80% житла купувалося через іпотеку, попит значно впав, - розповідає Сергій Касьянов. - Будівельники не очікували цього, тому що були орієнтовані на фінансування проектів за рахунок коштів від продажів\". У результаті спочатку девелопери втратили гроші для будівництва, а потім - можливість продати готове житло. \"Банки, що направляли багато коштів у будівництво, втративши джерела фондування, почали підвищувати процентні ставки.

На це нашарувалося припинення покупки квартир, що будуються, населенням, викликане галасом про можливе зниження цін. І тепер усі чекають, поки житло обвалиться\", - повідомляє пан Голуб. Але говорити про зниження рентабельності компаній рано. Незважаючи на кризу, акції будівельних компаній ліквідні, вважає старший аналітик ІГ \"Сократ\" Ян Липчинський.

Пошук виходу

Обмеження фінансування будівництва протриває мінімум до кінця року, вважають експерти. \"Без допомоги банків будівельники працювати не можуть. Чим гіршою буде ситуація в банківській сфері, тим гірше буде з будівництвом\", - упевнений член ради директорів компанії \"XXI століття\" Андрій Миргородський.

На думку Власова, якщо великі компанії можуть брати позики під заставу ліквідного майна - раніше побудованих об\'єктів, то дрібні забудовники змушені припиняти будівництво. \"Вони можуть обіцяти \'скажені\' знижки, знижувати ціни, проводити акції\", - говорить Віктор Голуб. Сформована ситуація змушує шукати альтернативні джерела грошей. \"Багато забудовників шукають більш дешеві джерела коштів - партнерів, фінансові фонди. Невеликі компанії будуть чекати, коли знову піде хвиля іпотечного кредитування. Але вони будуть будувати не на банківські кредити, а за гроші покупців\", - вважає Валерій Кирилко.

Істотне зниження цін ринок не очікує. \"Підвищення ставок банку спричиняє збільшення вартості житла, тому що власникам проекту потрібно буде компенсувати втрати від кредитного навантаження\", - стверджує пан Кирилко. \"По ідеї, ціна на житло повинна знижуватися, але вартість енергоносіїв і будматеріалів росте\", - додає пан Касьянов. В I півріччі будматеріали подорожчали на 24%, а будівельно-монтажні роботи за січень-травень - на 16,9%. \"Вартість житла буде підвищуватися, а це відіб\'ється на кількості житла - його буде будуватися менше. Протягом півроку ринок стабілізується\", - говорить перший заступник голови правління ПриватБанку Володимир Яценко.

Обсяг виконаних будівельних робіт в 2008 році, %

Січень -5
Січень-лютий 0,4
Січень-березень 1,7
Січень-квітень 0
Січень-травень -1,1
Січень-червень -1,2

Джерело: Держкомстат

Источник: kommersant.ua