Свiтлана Когут: Цiни на житло у Львовi будуть рости

6 березня 2008

«Обвалу» на ринку нерухомостi Львова годi чекати. Нинi молода людина чи родина може розраховувати максимум на «кавалєрку» з вигодами «по балкону», та й то у кредит.

А маклери чи агенти з нерухомостi не завжди бувають чесними. Про це та про iншi «сюрпризи» купiвлi житла у Львовi – у розмовi iз засновником та директором агенцiї нерухомостi «Галпрестиж» Свiтланою Когут.

- Панi Свiтлано, якою нинi є середня вартiсть житла у Львовi?

- Почнемо з найбiльшого району у Львовi - це Сихiвський район. Коли йдеться про однокiмнатну квартиру (а площi там гарнi - 40-42 метри квадратнi), то найдешевше житло (i це ми беремо «панельку») - це 60 тисяч у. о., причому це квартири зовсiм без ремонту i з сантехнiкою, як правило, радянського типу, а на пiдлозi, у кращому випадку, є лiнолеум. Коли ж у квартирi щось зроблено - помiняна сантехнiка, дверi чи вiкна - цiна, звiсно, бiльша: така квартира у панельному будинку коштуватиме до 70 тисяч. Що стосується цегляних будинкiв - тут однокiмнатнi квартири, починаючи вiд 67 до 80 тисяч доларiв. Звiсно, залежить ця цiна вiд стану квартири.

Щодо двокiмнатних квартир - цiни, в середньому, вiд 70 до 120 тисяч у. о (ми далi говоримо про панельнi будинки), в залежностi вiд стану квартири i зробленого у нiй. Коли ж говорити про квартири у цегляних будинках - зрозумiло, суми бiльшi.

- Наскiльки за останнiй час зросло в цiнi львiвське житло i де найбiльше?

- За останнi пiвроку цiни на квартири на Сиховi дуже виросли. У минулому роцi однокiмнатну квартиру у цьому районi можна було купити за 45-55 тисяч у. о., дво- та трикiмнатнi в цегляних будинках, залежно вiд площi, - 75-135 тисяч доларiв, чотирикiмнатнi - вiд 150 тисяч i далi.

Щодо центральної частини мiста - тут цiна на квадратний метр зросла, щонайменше, удвiчi. Змiнилось i саме ставлення громадян до того, а що, власне, вони купують. Якщо ранiше бiльше звертали увагу на ремонт, сьогоднi, зазвичай, купують стiни. Звiсно, є люди, якi хочуть тiльки з ремонтом, але, зважаючи на постiйний рiст цiн на будiвельнi матерiали, вартiсть такого житла теж збiльшується.

Як уже згадувала, дуже «вирiс» Сихiв. Якщо минулого лiта трикiмнатна квартира площею 65 квадратних метрiв коштувала 73-76 тисяч доларiв, то зараз така квартира коштує мiнiмум 100 тисяч у. о. I то - на сьогоднi таких квартир залишилося небагато, бiльшiсть з них вже вартує 110-115 тисяч! I це лише «панелька»! Цеглянi будинки «йдуть ще далi». Зараз квадратний метр у цегляному будинку на Сиховi вартує вiд пiвтора тисячi доларiв.

- Та все ж, у якому районi мiста квартири коштують найдорожче?

- Найдорожчим районом у Львовi вважається, звичайно, центр мiста. Це Галицький i Личакiвський райони. Загалом у нашому мiстi є кiлька найдорожчих вулиць (особливо це стосується помешкань на перших поверхах, якi можна викупити пiд бiзнес) - це вулиця Дорошенка, проспект Свободи, проспект Шевченка. Окрiм цього, суттєво «пiшла догори» Личакiвська.

Особливо «кусаються» цiни, коли хоча б одне вiкно квартири виходить на вулицю. Наприклад, цiна квадратного метра у такiй квартирi на Дорошенка може сягати навiть 12 тисяч у. о., нижня межа - 6 тисяч доларiв за квадратний метр.

Щодо решти центральної частини мiста (не на першому поверсi), то цiна метра квадратного, в середньому, тут сягає двох тисяч у. о.

- На вашу думку, що найбiльше впливає на такий рiст цiн на житло?

- Дуже важко сказати, що найбiльше впливає на цiну квартир. В принципi, за останнi три мiсяцi на ринку нерухомостi Львова вiдбувається справжнiй хаос, якесь стихiйне лихо - люди купують буквально все!

Можливо, таке дiється тому, що львiв`яни почали бiльше брати кредити. Коли ще роки два тому до кредитiв нашi громадяни мали упереджене ставлення, сьогоднi все змiнилось: багато хто має можливiсть легально працювати тут, в Українi, i може показати легальнi доходи.

Є також багато людей - не галичан - якi купують нерухомiсть на перших поверхах пiд банки, магазини тощо. Повiрте, це теж впливає на загальну картину цiн.

Окрiм того, не секрет, що вкладати грошi у нерухомiсть значно вигiднiше, нiж на депозит. I багато людей так i робить.

- А якою є ситуацiя з первинним ринком житла? Чи збiльшився тут попит?

- Попит, звичайно, є на все. Але справа в тому, що багато агенцiй (i наша в тому числi) не займаються первинним ринком. Бо тут ти нiколи не можеш знати кiнцевого результату - коли буде зданий будинок, якою по цiнi буде остаточна залишкова вартiсть цього житла, i коли в часi людина реально отримає свiдоцтво на право власностi. I ти насправдi цього не можеш знати, бо часто забудовники самi не можуть сказати чiткого термiну, то ж виходить, що ти обманюєш клiєнта. Адже були такi випадки, коли люди, заплативши грошi, реально чекали пiвтора-два роки на отримання документiв на право власностi. Тому, скажу чесно, це ризикована справа.

- На що реально може розраховувати молода людина чи родина, яка хоче придбати мiнiмальне житло? Звичайно, коли ми говоримо про мiнiмум - тут йдеться про кредит.

- «Кавалєрка». Сьогоднi це найдешевше житло i такi квартири у нас йдуть найшвидше. Наприклад, «кавалєрка» у 15-16 квадратних метрiв у ближньому центрi коштує мiнiмум 32 тисячi у. о. (до слова, у бiльшостi iз них немає ванни, а туалет - по балкону). I коли говорити про кредит - потрiбно мiнiмум 20 тисяч на початковий внесок плюс на усi офiцiйнi витрати.

- При купiвлi квартири сьогоднi практично нереально обiйтися без послуг посередникiв. Як багато таких у нашому мiстi? I як не «нарватися» на не зовсiм чесну агенцiю?

- У Львовi бiльше 200 агенцiй нерухомостi. Плюс ще стiльки ж приватних пiдприємцiв, котрi цим займаються. Плюс таке саме число так званих «чорних маклерiв».

Що стосується агенцiй, в першу чергу, треба вибрати ту агенцiю нерухомостi, яка б мала постiйне мiсце прописки. Далi клiєнт має право перевiрити усi установчi документи, котрi б свiдчили, що ця агенцiя має право займатися рiелтерською дiяльнiстю. I, звичайно, мусять бути рекомендацiї. Повiрте, достатньо один раз провести добре угоду i колишнiй клiєнт приведе до тебе ще десять нових клiєнтiв.

- А коли така ситуацiя: ти обрав квартиру, хочеш лише цю квартиру i все, а про агенцiю нiчого не знаєш. Як бути тодi?

- Знову ж таки, слiд вимагати документи - як i самої агенцiї, так i на квартиру, що ви обрали. Клiєнт має прийти в агенцiю, обов`язково познайомитись з її директором i вимагати зустрiчi iз господарем (бувають такi агенцiї, якi просто мають ключi вiд квартир - клiєнт не знає реального господаря i не може знати, чи цiна, яку хочуть за квартиру, є такою, як встановив власник). I коли тобi вiдповiдають щось на кшталт «Ми такого не практикуємо» - вiдразу треба сказати «Дякую. До побачення».

- Чи трапляються випадки шахрайства серед маклерiв? Якi з них є «класичними»?

- Традицiйний варiант - коли маклери продають квартири за дорученням. Цiни на цi квартири, вiдповiдно, вищi, нiж встановленi господарем.

З iншого боку, часто самi господарi (побачивши, що їх квартирою зацiкавились потенцiйнi покупцi) збiльшують цiну пiсля попереднiх оглядин житла. Ми мали такий випадок буквально вчора: клiєнтам сподобалась однокiмнатна квартира за 65 тисяч, ми зателефонували господарям i заявили про готовнiсть дати завдаток, а у вiдповiдь почули: «Ой, а ви знаєте, ми вже хочемо за неї 68 тисяч... ». Але ж ми її дивились ще за 65! I найгiрше, що у цiй ситуацiї ми нiчого не можемо зробити.

Тобто, дуже часто звинувачують агентiв з нерухомостi - мовляв, ми завищуємо цiни. Нi, це неправда. Як правило, господар, який просить оцiнити квартиру, сам знає її вартiсть i у 99% випадкiв сам встановлює завищену цiну. Окрiм цього - ми є посередники, якi зацiкавленi виконати свою роботу i отримати комiсiйнi.

- До слова, якими є цi комiсiйнi?

- Комiсiйнi не є сталими. Максимум - це 5% вiд вартостi житла. I коли ми бачимо, що людина не є соцiально забезпечена i їй ледве вистачає грошей - ми завжди погоджуємося на менший вiдсоток. Немає такого принципового, що 5% i все. Звiсно, бувають випадки, коли клiєнт не торгується за вiдсоток i навiть винагороду дає за добре виконану роботу. Це завжди приємно.

Хоча, я вважаю, що неправильною є позицiя, коли нам за квартиру платить лише той, хто її купує. Господар, який виставляє квартиру на продаж, може спiвпрацювати не з однiєю агенцiєю, i ми, припустимо, витратимо на нього мiсяць-два. А продасть житло iнша агенцiя. Це теж не справедливо.

- Можливо, трохи незручне питання. Чи можна i чи доцiльно сьогоднi позбутися посередникiв, адже це лише зайвi витрати?

- Не погоджуюсь з цим. Коли людина платить, скажiмо, 100 тисяч за квартиру, думаю, три тисячi вона завжди знайде, щоб перестрахуватися. Бо пiд час купiвлi квартири є багато пiдводних каменiв (пiд час чи пiсля пiдписання угоди), про якi людина може не здогадуватися. Казуси можуть виникнути пiд час передачi готiвкових коштiв у нотарiуса - всяке буває. Тому краще довiрити цi справи агенцiї, яка виступає гарантом i може перевiрити усi необхiднi документи.

Був один такий випадок. Покупець без посередника прийшов до власника квартири, а власник насправдi виявився квартирантом, який це житло винаймав. Так за два-три мiсцi вiн назбирав кiльканадцять тисяч завдатку пiд розписку i пропав. Класична схема.

Iнший варiант - люди виставили на продаж квартиру, взяли завдаток, а за мiсяць вiдмовились продавати. Грошi, звичайно, повернули. Але ж покупець втратив багато часу, вже мав вiдповiднi плани на цю квартиру тощо... А у кожнiй агенцiї є попереднiй договiр авансу - де чiтко виписанi обов`язки кожної сторони.

Тому, я переконана, що на даному етапi посередники потрiбнi. Iнша рiч - не у такiй кiлькостi. Повiрте, далеко не кожен може бути рiелтором - це величезне психологiчне навантаження i праця зранку до ночi.

- То, може, доцiльно створити єдину мiську бiржу нерухомостi?

- Це щось подiбне, якби була одна полiклiнiка у м. Львовi. Ви уявляєте, якими були б там черги i якою була б якiсть роботи лiкарiв, котрi обслуговували б по тисячi пацiєнтiв на день? Що з цього вийшло б?.. Така бiржа була б монополiстом, це теж не позитивний момент.

Ще раз повторюю - я розумiю, що сьогоднi цiни на житло у Львовi є нереальними.

- Панi Свiтлано, чи можливий нинi обвал на ринку нерухомостi Львова, про який iнодi говорять?

- Найближчi два роки цiни на житло у Львовi будуть рости. У нас мало будується, повiльно будується. А дiти виростають i кожен хоче жити окремо... Єдине, за кiлька рокiв житло у Львовi стане настiльки дорогим, що вигiднiше буде взяти собi 3-4 сотих землi за мiстом i збудувати там маленьку хатиночку. Та й приємнiше, мабуть, буде жити в селi у власному, хоч i маленькому будиночку, нiж у дорогiй квартирi.

Словом, iде усе до того, що люди у нас будуть жити «на орендi», як i практикує багато країн Європи.

Автор: Ольга Кулик

Источник: zaxid.net