Вторинний ринок: м\'яч на боці покупця

31 жовтня 2008

Останні п\'ять років правила гри на вторинному ринку нерухомості диктували продавці. Вони встановлювали ціну продажу, відмовлялися торгуватися з покупцями і не платили комісійні ріелторам. Протягом останнього місяця все перевернулося з ніг на голову.

Ринок покупця. Торг доречний

Тепер на ринку правлять покупці. І головний їх козир - нечисленність. Якщо раніше на перегляд до власника однокімнатної квартири записувалися в чергу, зараз він демонструє привабливості своєї квартири в найкращому разі раз на місяць.

Головна особливість сьогоднішньої ситуації на \"вторинці\" - обов\'язкова приписка наприкінці кожного оголошення про продаж фрази \"торг доречний\". Продавці не тільки згодні торгуватися з потенційним покупцем, вони до цього прагнуть, оскільки утримати його можна тільки істотним зниженням ціни. \"Якщо покупець дійсно зацікавився квартирою, у нього є всі шанси сторгуватися із продавцем і знизити вартість на 3-5%\", - говорить Лідія Ряжських, начальник відділу житлової нерухомості компанії \"Траєкторія\".

Аргументами щодо ціни

При торзі з продавцем ріелтори зараз називають п\'ять найбільш ходових аргументів:
- нагадати, що ринок переживає глибоку стагнацію,
- згадати про прогнозований у найближчому майбутньому обвал цін,
- акцентувати увагу на тому, що вибір квартир зараз найбагатший,
- запитати у продавця у лоб: \"Так вам потрібні чи гроші ні?\".

Найсильнішим аргументом у торгах був і залишається факт наявності всієї суми на руках у покупця, підкреслює Анатолій Топол, виконавчий директор агентства нерухомості \"Кияни\".

У процесі торгу головне не переборщити, інакше можете назавжди втратити можливість придбати привабливий для себе варіант квартири. \"Процес торгу не припускає категоричних формулювань\", - попереджає Топол. І уточнює: \"Якщо квартира виставлена на продаж за 120 тис. у.о., безглуздо після 5-хвилинного знайомства з її продавцем безапеляційно заявляти, що дасте за неї 90 тис. і ні центом більше. Таких покупців зазвичай відразу виставляють за двері\".

Хто й на чому скидає

В \"Траєкторії\" розповідають, що зараз охоче скидають у ціні продавці об\'єктів, які перебувають у заставі в банку: \"Ціна заставної квартири залежить від ситуації, в якій знаходиться позичальник, тобто від того, наскільки терміново йому потрібно продати квартиру: чи потрапив він під штрафні санкції у фінансовій установі, чи виставлена квартира на торги або позичальник просто вирішив продати квартиру з метою покупки більшої площі\".

За словами фахівця, більшу частку заставних квартир продають позичальники через неплатоспроможність, щоб скоріше розрахуватися зі своїми боргами. Такі квартири виставляють на продаж вже на 10-15% дешевше, ніж на ринку, а під час їх перегляду можна знизити ціну ще на 0,5-1,5%. У результаті в грошовому вимірі виходить кругленька сума знижки (від 10 до 20 тис. у.о.).

Також легко торгуватися з продавцями квартир у новобудові, яка ще не введена в експлуатацію. Якщо забудовники помітно знижують ціну на квадратні метри житла, то й з приватним інвестором (власником квартири) можна домовитися про знижку мінімум в 5-7%.

Найменш схильні скинути продавці, в яких йде \"ланцюжок\", тобто продаж своєї квартири з наступною покупкою іншої. Такі люди \"підв’язані\" до ціни квартири, що купують, тому неохоче підтримують покупця в процесі торгу.

Однак на квартири класу \"еліт\" подібні \"потурання\" з боку продавця не поширюються. \"На вартості цих квартир не позначилася криза ліквідності, і ціни залишаються стабільними. Також потрібно розуміти, що власники таких квартир - люди достатньо забезпечені, з доходом вище за середнє і не задаються метою продати квартиру будь-що-будь. Їм є де жити, тому добре поторгуватися при перегляді таких квартир навряд чи вдасться\", - впевнена Тетяна Яковенко з \"Траєкторії\".

Також як і раніше неохоче торгуються продавці комерційної нерухомості, особливо якщо мова йде про професійні торговельні, офісні приміщення, які можуть приносити високий доход їх власникам від здачі приміщень в оренду. Адже, відповідно до досліджень аналітиків ринку нерухомості, ставки оренди комерційної нерухомості продовжують збільшуватися в середньому на 1,5-2,7% щомісяця.

Як продати дорожче

Та все-таки продавець житла навіть у нинішніх умовах ринку може мінімізувати свої втрати при продажі. Найголовніше, радять ріелтори, грамотно аргументувати заявлену ціну продажу та акцентувати увагу покупця на плюсах продаваного житла. А знайти свої принадності, як виявляється, можна навіть у старій \"хрущівці\". Кажіть про те, яка вона тепла, побудована не з холодної панелі, як, наприклад \"чешка\", а з теплої цегли і т.д.

Не забудьте про об\'єкти інфраструктури, які можуть знаходитися неподалік від будинку продавця: якщо покупці - сімейні люди з маленькою дитиною, нагадайте, наскільки зручно мати поруч із будинком дитячий садок, школу, поліклініку, супермаркет, радять фахівці з нерухомості.

Источник: rbc.ua