Рынку жилья необходимы профессиональные кредиторы

8 августа 2012

Пять лет отрасль стоит, пять лет банки не финансируют приобретение жилья. Все говорит о том, что мы заблудились. Масштабы проблемы настолько велики, что мы уже отличаемся от наших ближайших соседей по СНГ, а говорить о странах Восточной Европы и вовсе не приходится. Украина испытывает серьезные проблемы. Мы знаем принципы спортивного ориентирования: чтобы знать, куда идти, нужно четко понимать, где ты находишься.

Давайте разделим проблему на две части: способы финансирования и источники финансирования. Посмотрим на способы финансирования, которые использовались в Украине до недавнего времени. По сути дела, главным инструментом финансирования строительства жилья было бесплатное кредитование застройщиков населением. Население доверяло застройщикам свои деньги через различные инструменты (фонды финансирования строительства, покупка целевых корпоративных облигаций, долевое участие), но суть их сводится к одному. Все формы строились на том, что население предоплачивало, давало кредит застройщику. Кредит без процентов и без гарантии возврата. Этим застройщики начали активно пользоваться. Население не является профессиональным кредитором и не может проконтролировать целевое использование кредитов, поэтому застройщики стали или использовать эти деньги не по целевому назначению или захватывать все новые и новые площадки, в расчете на вечное повышение цен, тем самым, распыляя ресурс. И вдруг случился кризис. И вот все известные экономической науке риски одновременно ударили по физикам (это не обидное слово, это население). Кредитный риск – сработал. Ему не вернули деньги, которые он давал застройщику. Процентный риск – сработал. Он несет процентную нагрузку. Валютный риск – сработал. Ведь часто, пытаясь понизить процентную нагрузку, он брал кредит в валюте порой даже под залог имеющегося у него жилья. Резкий обвал гривни привел к тому, что обязательства по валютному кредиту выросли на 60 и более процентов. Рыночный риск, ценовой риск – сработали. Цены на недвижимость снизились, покупатель выплачивает то, что уже стоит существенно дешевле на открытом рынке… И в итоге что произошло? Физики отказались финансировать строительство жилья в тех формах, которые существовали до недавнего времени.

Наша строительная отрасль осталась без финансирования. Сравним ситуацию с нашими коллегами из Восточной Европы. Кто основной инвестор жилищного строительства? То же население. А вы знаете, что в некоторых странах запрещено брать деньги у населения на недостроенное жилье? Исключительная форма продажи жилья – готового жилья – это когда физическое лицо видит, что покупает, может пощупать, оценить. Чего нам не хватает? Профессиональных кредиторов – в лице банков.

Почему украинские банки не финансируют строительство? Все гораздо проще, чем вы думаете. Первое – могут ли застройщики сегодня предложить залог? Не могут. Потому как недвижимость расположена на участке, таким образом, земельный участок и недвижимость формируют единое целое. И именно это целое является предметом залога. Но чтобы залог был залогом, у банка должна быть возможность забрать его у застройщика. Однако участок оформлен на конкретного застройщика, вся разрешительная документация на объект оформлена на конкретного застройщика, и внести туда любые изменения, поставить туда другого субъекта невозможно. Таким образом, незавершенное строительство не может служить залогом, а если нет залога, то нет и кредита.

Необходимо в способах финансирования навести порядок. Прежде всего, сделать залогом стройку, ведь участок, который находится в коммунальной собственности, а на нем строится дом, это уже не участок, а объект незавершенного строительства. Сделать возможным отчуждение подобной собственности или права на этот участок, сделать возможным использование его в качестве залога банком. Второе – не должна быть документация оформлена на субъекта! Во всем мире документацию оформляют на объект. И внести изменения в части объекта в случае необходимости не представляет никакого труда. Допустим, застройщик попал в дефолт, он меняется, приходит другой, который и достраивает. И никаких проблем тут быть не должно.

Посмотрим на тысячи сегодняшних недостроев. Права физиков, населения, нигде не зафиксированы. Никто не знает, сколько квартир в недостроях, и к кому эти квартиры относятся. И вообще, сколько всего этих кредиторов. Заплачено ли за материалы, за зарплату рабочим, налоги. Тысячи объектов стоят незавершенными. Чтобы «очистить» такие объекты, понять, кому они собственно принадлежат, нужно провести такую дорогую документальную ревизию, что я сомневаюсь, что это вообще кто-то будет делать. Необходима госрегистрация прав на будущие квартиры, еще до начала строительства.

Относительно источников финансирования. Основные деньги – у населения, миллиарды долларов и миллиарды гривен. Потребность в жилье – у того же населения. И ничего не происходит – нонсенс. Необходимо изменить саму систему финансирования. Государственного финансирования нет, когда-то жилье давалось бесплатно населению, не в собственность. А сегодня отсутствуют элементарные вещи, как пенсионные накопительные счета, принятые во всем мире. Население накапливает средства для пенсии и этими же деньгами через систему посредников (банки, фонды) финансируются другие, более молодые люди. То есть молодежь должна старикам, а когда подрастет, будет финансировать следующее поколения. Это глобальный финансовый поток, который существует во всех цивилизованных странах, и обеспечивает безопасность пенсионных счетов. Для пенсионных активов акции и депозиты – это не то направление, в которое можно вкладывать. Это слишком опасно.

Относительно анонсированной правительством 3-процентной программы ипотечного кредитования. Я лично считаю, что эта ставка абсолютно адекватна к той ситуации, в которой мы находимся. Масса недостроенных объектов, и если вы обратили внимание, то эти 3% предлагаются на приобретение жилья именно в этих объектах. В данном случае абсолютно адекватная мера, такая низкая ставка может стимулировать приобретение жилья именно в этих недостроях. Для того, чтобы те, кто уже профинансировал, получил свои квартиры, необходимо дофинансировать и продать другие квартиры, необходимо завершать объекты. И в этом отношении 3% именно та ставка, которая может стабилизировать рынок. На нормальном рынке это действительно сильно большой подарок… Еще раз подчеркну, существуют проверенные схемы финансирования, ничего нового мы не придумаем, надо просто чтобы эти механизмы заработали в нашей стране.

Сергей Волков

building.ua