5 корупційних ризиків законопроєкту про ріелторську діяльність

Напередодні дня Конституції депутати Комітету парламенту з економічної політики у терміновому порядку розглянули законопроєкт, який покликаний врегулювати ринок ріелторських послуг в Україні, і рекомендували прийняти законопроєкт за основу.

6 липня 2020

Водночас головною особливістю законопроєкту є те, що він виходить далеко за межі задекларованої сфери регулювання. Окрім контролю діяльності ріелторів, він встановлює додаткові вимоги до продажу нерухомості, зокрема обов’язкову участь ріелторів у кожній з таких угод. І, звичайно, не безкоштовну. 

Але не слід вважати, що цей законопроєкт вигідний ріелторам. Адже цим законопроєктом пропонується створити монопольну громадську організацію, яка буде і надавати дозвіл працювати на ринку і позбавляти ріелторів такого права. Ні чіткого порядку створення такої організації, ні контролю за її діяльністю, ні навіть вичерпних підстав для позбавлення ріелторів права здійснювати професійну діяльність законопроєкт не встановлює. 

Які основні корупційні ризики містить законопроєкт?

• Законопроєкт позбавляє власника можливості продати своє нерухоме майно без залучення ріелтора.

Фактично мова йде про легалізацію схеми, за якої власники майна просто не зможуть продати своє майно без участі посередника-ріелтора. 

Усьому виною стаття 34 законопроєкту, яка передбачає, що ріелтор вносить дані щодо об’єкта нерухомості до Єдиної інформаційної бази даних і формує інформаційний паспорт об’єкта нерухомості.

Фізична особа самостійно не може вчиняти будь-які операції з нерухомим майном без внесення відомостей про майно до Єдиної інформаційної бази даних. А особою, яка уповноважена вносити такі дані, є ріелтор. Він же формує інформаційний паспорт об’єкта нерухомості.  Індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості пропонується визначити істотною умовою правочину. 

У свою чергу нотаріус посвідчує правочин, за яким об’єкт нерухомого майна відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, за умови формування та отримання витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості, який міститься в цій базі. 

Таким чином, без внесення відомостей до новоствореної Єдиної інформаційної бази даних фізична особа не зможе здійснити будь-які операції з власним нерухомим майном. Фінансовий тягар у цьому випадку лягає на власника майна.

У зв’язку з цим, по-перше, порушується право власності фізичної особи, передбачене статтею 41 Конституції України, по-друге, порушуються засади права власності, передбачені главою 23 Цивільного кодексу України.

Ба більше, та сама стаття забороняє рекламувати нерухомість будь-кому, окрім власника або ріелтора. Таким чином, розміщення оголошення про продаж або оренду квартири на OLX навіть членом сім’ї власника пропонується вважати незаконним. 

•  Створення монопольного регулятора – громадської організації з необмеженими функціями

Статтею 23 законопроєкту передбачено створення Національної федерації фахівців у сфері ріелторської діяльності.

Водночас законопроєкт не містить чіткого порядку створення федерації, яка фактично стане монополістом-регулятором ринку. Відсутнє визначення вимог та критеріїв до професійних об’єднань, які можуть стати членами федерації, кількості їхніх членів.

Можливим є створення штучно великої кількості таких об’єднань для формування делегатів, що можуть приймати будь-які рішення і довільним чином утворити контрольні органи федерації. 

Важливість чіткості порядку формування цієї організації підтверджується інформацією від очільників декількох громадських організацій на ринку нерухомості, яким через посередників пропонують придбати такі організації за ціною близько 2000 доларів. Ймовірно, ринок готується до прийняття відповідного закону та збору "контрольного пакету" голосів під майбутнє формування Національної федерації ріелторів.

•  Необмежені та нечіткі повноваження монопольного регулятора – громадської організації

Уся ріелторська діяльність стає жорстко, і що значно гірше – не чітко, регульованою: атестації, сертифікації, додаткові кваліфікації. І за це усе відповідатиме вже згадана Національна федерація фахівців у сфері ріелторської діяльності.

Вона і надаватиме, і позбавлятиме ріелторів права здійснювати свою діяльність за невиконання своїх обов’язків. Щоправда, вичерпний перелік як вимог до фахівців для допуску на ринок, так і обов’язків, порушення яких тягне позбавлення права здійснювати ріелторську діяльність,  встановлюватиме не Закон, а сама Федерація в своїх актах. 

• Проблеми допуску на ринок : 

1) Статус агента або брокера зможе набути особа, яка відповідає вимогам до "якості надання ріелторських послуг, встановленим відповідно до цього Закону" (ст. 6). Але біда в тому, що у законопроєкті не розкрито такі вимоги. Тобто знов-таки повноваження їх встановлювати переходять до Федерації. 

2) Особа, яка виявила намір стати суб’єктом ріелторської діяльності повинна відповідати вимогам, встановленим не тільки цим Законом, а й Національними положеннями та іншими актами, прийнятими на виконання цього Закону (ст. 12). Тобто є ризик створення "додаткових" вимог до таких осіб шляхом встановлення їх невизначеної кількості не на рівні закону, а самою Федерацією.   

• Проблеми позбавлення права здійснювати ріелторську діяльність:

1) до переліку професійних проступків (які є підставою для позбавлення права здійснювати таку діяльність)  належить серед іншого:

- невиконання, ухилення або неналежне виконання обов’язків, визначених цим Законом  > проблема ж в тому, що перелік обов'язків, зазначених у Законі, є невичерпним

- порушення Національних положень; Правил з якості та/або Правил професійної етики  > наразі невідомо, що саме будуть містити ці положення, які буде розробляти і затверджувати Федерація

- зловживання правами, наданими цим Законом > таке формулювання є надто широким і може бути підставою притягнення до відповідальності будь-якого суб’єкта рієлтерської діяльності за будь-яке порушення, незалежно від його тяжкості

- невиконання рішень та актів органів рієлтерського самоврядування > таких актів може бути безліч і стосуватися будь-якого аспекту діяльності

- ненадання документів на вимогу Федерації в рамках контролю якості та/або виконання інших функцій > тобто ненадання будь-якої інформації може мати наслідком позбавлення права здійснювати ріелторську діяльність.

2) законопроєктом встановлена можливість не повідомляти про особу, яка подала скаргу на ріелтора. Більш того, цією особою може бути будь-хто, не обмежуючись клієнтами та колегами ріелтора. Це створює переваги для однієї зі сторін, порушує принцип змагальності і може призвести до умисного подання скарг з метою усунення окремих фахівців від ріелторської діяльності та поширення практики замовних справ.

•  Ризик легалізації нової посередницької схеми 

Законопроєктом встановлено обов’язок ріелторів реєструвати усі "укладені ними ріелторські договори в Єдиній інформаційній базі даних з обов’язковим присвоєнням кожному рієлторському договору унікального номера" (ст. 8) та подавати інформацію про всі укладені ріелторські договори до Єдиної інформаційної бази даних у порядку, обсязі та строки, визначені Радою суспільного нагляду у сфері ріелторської діяльності. 

Чи це відбувається безкоштовно чи за плату – не відомо. Це все, як і багато інших важливих питань, буде визначатися Федерацією. У будь-якому разі, фахівцям це дуже нагадує схему з авторизованими електронними майданчиками для оцінки нерухомості, яку тільки нещодавно ліквідували, але яка встигла принести майданчикам близько 700 млн грн. 

З іншими корупційними ризиками, які були виявлені у законопроєкті, можна ознайомитись за тут. 

Підсумовуючи, законодавство, яке має на меті регулювати ринок нерухомості, повинне відображати чіткі та зрозумілі правила такого регулювання для усіх суб’єктів ринку безпосередньо в тексті закону, при цьому не порушуючи конституційні права громадян. На жаль, законопроєкт запропонований народними депутатами, таким не є.

Тетяна Хутор, для УП