Офіси — уже не місце для роботи. Що відбувається з ринком офісної нерухомості?

У 2018 році на ринку комерційної нерухомості (CRE), що приносить дохід, відбулися угоди на 963,7 млрд дол. Цей результат увійшов до трійки найкращих разом з показниками 2007 року і 2015 року.

З усіх напрямків CRE найцікавіший ринок — офісна нерухомість. Як він використовує технології і що відбувається в Україні?

WeWork: феномен офісів нового типу

WeWork — це компанія у сфері нерухомості, чия вартість може зрівнятися з вартістю Airbnb. Коворкінги WeWork об'єднали в мережу We Company разом з компаніями-сателітами — школою WeGrow у Челсі, де діти можуть вчитися, відпочивати і спілкуватися, і колівінгами WeLive.

Останні працюють у Нью-Йорку і Вашингтоні. У гуртожиток можна переселитися на кілька місяців або зупинитися на кілька ночей. Також у 2017 році компанія запустила фітнес-напрямок WeWork Wellness.

Засновник компанії ексцентричний Адам Ньюман до WeWork займався іншим бізнесом. Одна його компанія виробляла одяг для малюків, у якому зручно повзати, інша — туфлі із складними підборами.

У 2008 році, коли луснула бульбашка доткомів, і багато компаній втратили гроші, Ньюман вирішив здавати невеликі робочі місця в суборенду.

Він поділився планами з другом-архітектором Мігелем Маккелві. Простір швидко знайшлося. Спочатку проект Ньюмана і Маккелві називався GreenDesk. Вони розділили приміщення на невеликі робочі місця і стали їх здавати. У період кризи бізнес швидко став популярним.

Однак амбіції фаундера виходили за межі проекту. У 2010 році вони створили перший WeWork — коворкінг, де можна не тільки працювати, а й спілкуватися, знаходити бізнес-партнерів та ідеї для проектів. Потім вони стали розвивати мережу, знімаючи великі приміщення, де міняли дизайн і планування.

Зараз у компанії бпонад 500 коворкінгів по всьому світу — від США до Японії.

Обидва творці виросли в комунах: Ньюман — в ізраїльській Беер-Шеві, Мігель Маккелві — в Орегоні. Це позначилося на філософії проекту: компанія дає доступ до ком'юніті, яке не хочеться залишати.

Ньюман ексцентричний: на зустрічах він може пити текілу, а корпоративи WeWork потопають в алкоголі і наркотиках. Те, що проект ще збитковий, не заважає Ньюману планувати вихід на IPO і залучати 6,5 млрд дол інвестицій, тоді як сама компанія оцінюється 47 млрд дол.

Офіси у WeWork знімають IBM, Amazon і Airbnb. Проект, серед інших, не раз фінансував Масаєсі Сон, інвестор Uber і Slack, один з найбагатших бізнесменів Японії. Forbes оцінює його статки 22,7 млрд дол.

Хоча і тут не все гладко: в останньому раунді Softbank планував інвестувати в Сона значно більше, а потім скоротив суму.

При цьому у WeWork нема нерухомості у власності. Компанія щогодини "спалює" понад 200 тис дол, а на початку 2019 року з'явилися чутки, що Ньюман заробляє, здаючи приміщення своєї ж компанії.

Однак особистість засновника відходить на другий план, коли справа стосується рішення, що змінює індустрію. Ідея та бізнес-модель WeWork зробили революцію у світі офісної нерухомості.

Інвестори бачать потенціал проекту, тому готові в нього вкладати. Великі компанії орендують робочі місця у WeWork, тому що їм подобається атмосфера і можливості ком'юніті, а також внутрішні сервіси та супровід, які знімають турботи з резидентів.

Залишатися на плаву бізнесу Ньюмана допомагають швидке зростання і здатність адаптуватися до змін на ринку. Якщо раніше мережа орієнтувалася на фрилансерів, то зараз головними клієнтами WeWork стають корпорації.

Як повідомляє CB Insights з посиланням на дослідження Emergent Research, уся сфера коворкінгу рухається від надання послуг фрилансерам до роботи з невеликими і середніми компаніям із штатом до ста осіб.

Серед компаній, які розвиваються за аналогічною моделлю, — мережа Impact Hub, створена в Лондоні у 2005 році. У неї бпонад ста локацій по всьому світу. Також мережа підтримує стартапи і проводить заходи.

В Україні за подібною моделлю працює мережа бізнес-просторів Creative States, яку представники WeCompany назвали "WeWork на стероїдах". За словами творця і CEO Creative States Іллі Кенігштейна, компанія, на відміну від західного гіганта, є прибутковою з першого дня.

"Кожною локацією ми оперуємо як окремою компанією. Виходимо на самоокупність у перші місяці після запуску завдяки якісній інфраструктурі і професійному підходу до продажів.

Наші локації стають операційно прибутковими на другий-третій місяць після запуску, а бізнес повертає вкладені в ремонт кошти за 3-3,5 року. Для real estate це швидкі темпи", — підкреслює Кенігштейн.

Екологічність, SPaaS і ком'юніті: тренди галузі

Задає тренди на світовому ринку офісної нерухомості WeWork. Також на індустрію сильно впливає розвиток proptech — технологічних рішень у сфері real estate. Щоб залишатися успішними, бізнесам слід реагувати коливання ринку.

Серед основних тенденцій — "зелене" будівництво та екологічність. У світі активно розробляють стандарти сертифікації сталого й енергоефективного будівництва. Найвідоміші — BREEAM і LEED, що оцінюють будівлі за низкою факторів, включаючи вплив на природу.

Екологічне будівництво передбачає економію електроенергії та води, зменшення шкоди навколишньому середовищу в процесі зведення та ремонту, підвищення комфорту мешканців та поліпшення мікроклімату.

У світі цей напрям розвивають з 1970-х років, а в Україні на нього звернули увагу лише останнім часом. Першим енергоефективним бізнес-центром в Україні став київський БЦ ASTARTA Organic Business Centre. Він пройшов сертифікацію системи оцінки нерухомості BREEAM.

Власних стандартів "зеленого" будівництва в Україні поки нема.

Робота за гнучкою бізнес-моделлю SPaaS

WeWork та інші проекти, які не володіють нерухомістю, але здають її, ознаменували перехід від офісу як фізичного простору до офісу як сервісу і створили нову бізнес-модель — SPaaS (space as a service).

Успішність компаній на ринку офісної нерухомості з кожним роком буде все більше залежати від їх здатності сформувати користувальний досвід.

Компанії повинні аналізувати, як саме люди, які орендують простір, взаємодіють з ним, яких складових бракує, що заважає продуктивності і комфорту або відволікає від робочого процесу.

Такі аналітичні платформи вже є. Наприклад, рішення Leesman враховує відгуки співробітників про робоче місце і порівнює результати компанії з показниками інших організацій з бази даних.

Взаємодія і важливість ком'юніті

Офіси перестають бути місцем для роботи, суспільство рухається до кооперації.

Зараз це майданчики для нетворкінгу, колаборацій, створення компаній і рішень, які змінюють індустрії. Одна локація включає офісну інфраструктуру, зону для проведення івентів, простору для відпочинку.

Інноваційні офіси в Україні

Київ — найактивніша точка на карті вітчизняного ринку. До сфери зростає інтерес з боку девелоперів та інвесторів, збільшується число угод.

Серед великих об'єктів, виведених на ринок у 2018 році в Києві, — друга і третя черги UNIT.City, третя черга БЦ Astarta Organic. Обсяг ринку в кінці 2018 року становив 1,88 млн кв м. У загальному обсязі попиту більшу частку, 44%, займає IT-сектор, на другому місці — виробничий.

У першому кварталі 2019 року в Києві не вистачало офісних приміщень. Попит перевищував пропозицію — на ринку досі бракує якісних рішень. Є підстави вважати, що в країні ситуація ще менш оптимістична.

Виправити становище можуть будівлі, які готуються до відкриття, наприклад, БЦ Sky Towers у Києві, а також проекти, що з'явилися в останні роки.

Як місце розвитку стартап-інфраструктури активно просувається інноваційний парк UNIT.City. Однак він фокусується на IT-компаніях різного рівня, проводячи ретельний відбір резидентів.

Один з нових активних гравців сучасного ландшафту української офісної нерухомості — мережа бізнес-просторів Creative States. За чотири місяці роботи проект запустив у Києві дві локації.

У планах — відкриття ще однієї локації в столиці у 2019 році та експансія на ринок ЄС.

Наслідуючи філософію WeWork, Creative States позиціонує себе як простір, де резиденти отримують доступ до ком'юніті, можливості для розвитку і сервіси: наймання, ведення ФОП, закупівлю офісної техніки, а також юридичний і логістичний супроводи.

"Наша ідея — створення мережі масштабних офісних рішень для креативного класу, до якого ми відносимо IT-компанії, юристів, рекламістів, венчурні фонди, молоді аграрні компанії, зрілі корпорації", — говорить CEO і засновник мережі Creative States Ілля Кенігштейн.

Серед інших помітних гравців на ринку — Platforma. Мережу коворкінгів заснували Катерина Горіна і Рафаель Юха у 2015 році. Зараз у компанії — три локації в Києві.

На старті Platforma запропонувала резидентам гнучкий формат у вигляді короткострокових контрактів без гарантійних платежів і важких зобов'язань, взявши на себе організацію офісного простору.

"Коли ми відкривали першу локацію, девелопери не розуміли, що таке коворкінги і як з ними працювати. За цей час ситуація кардинально змінилася. З незрозумілого кафе, куди люди приходять не працювати, а веселитися, коворкінги перетворилися на круті бізнес-майданчики.

Під одним дахом працюють фрилансери, стартапи, малий і середній бізнес, величезні компанії. Девелопери вже розуміють, що коворкінги у їх спорудах роблять локації більш привабливими. Крім того, у них з'являється стабільний трафік платоспроможних клієнтів", — говорить Горіна.

Мережа планує розвиватися у Львові, а потім — в інших містах України. За словами Горіної, Львів — один з лідерів з розвитку IT-індустрії, креативний і молодий за духом. Коворкінги потрібні місту, як повітря.

Авторка: Єлизавета Гогілашвілі, для ЕП